Học nhanh bí quyết định giá đất từ chuyên gia để tránh sốt ảo

Hiện nay, khi cơn sốt đất tại TP Hồ Chí Minh ngày càng lan rộng nhưng có một vài
khu vực chỉ là những “ cơn sốt ảo” đã khiến nhiều người lo ngại mua phải hàng
treo giá ảo trên thị trường bất động sản.

Mới đây, ở buổi Tọa đàm “ Cơ hội đầu tư bất động sản Sài Gòn – Góc nhìn của
người trong cuộc, chuyên gia nhà phố Nguyễn Tấn Phong đã nhận được nhiều câu
hỏi có liên quan đến vấn đề định giá đất như thế nào khi thị trường nhà đất sốt ảo
đang ngày càng lan rộng. Và giá đất ở TP Hồ Chí Minh đang nóng sốt thời gian
qua liệu có dư địa tăng giá trong những năm kế tiếp hay không để đầu tư?

Theo Ông Phong cũng cho biết thêm, những thiết sót của hầu hết người mua nhà
nằm ở chỗ họ chưa có khả năng thẩm định giá hay tự khảo sát của giá bất động sản
vẫn còn hạn chế rất nhiều, dẫn đến mua phải giá đắt hoặc mua không có sơ sở để
thương lượng mức giá hợp lí khi người bán bán hét giá trên trời. Đáng chú ý khi
cơn sốt đất lại ngày càng lan rộng thì nỗi lo và sự hoang mang mua phải hàng treo
giá ảo càng lớn của người mua trên thị trường.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho biết, trên thực tế để thẩm định giá thực tế của bất
động sản không phải là công việc đánh đố dành cho nhà đầu tư. Đây là một trong
những hoạt động có rất nhiều lời giải đơn giản chứ không hề phức tạp như nhiều
người vẫn nghĩ và đang lầm tưởng về nó.

Chuyên gia Nguyễn Tấn Phong đã đưa ra những bí quyết để tự người mua định giá
bất động sản của riêng ông, đã được đúc kết từ gần 10 năm lăn lộn trong nghề bất
động sản trên thị trường Hồ Chí Minh.

Lấy giá đất của Nhà nước quy định nhân với 4

Phương pháp định giá dựa trên giá trị đất theo cung đường có trong bảng giá đất
được quy định của UBND TP Hồ Chí Minh. Đây là cách nhanh nhất để định giá,
thường thì với giá BĐS đất mặt tiền của một cung đường sẽ được định vào khoảng
trên dưới 4 lần so với giá mà Nhà nước đã quy định.

Tính toán mức định giá nhà đất theo quy định nhà nước

Thực hiện cách làm này dựa trên nguyên tắc ước tính giá đất trên thị trường đang
cao hơn 3-4 lần so với khung được quy định tại Bảng giá đất Hồ Chí Minh, Hệ số
3,8-4,5 đã được Ông Phong ước tính là độ chênh bình quân mà người mua có thể

chấp nhận để mua. Trên thị trường thực tế có đến 80% giao dịch nhà đất được thực
hiện thành công được chuyên gia này thống kê đã chấp nhận với khoảng cách trên.

Lấy giá chi thuê làm mốc – so với giá loại hình tương đương

Trong trường hợp bất động sản đang được cho thuê với lợi suất cao hơn để gửi vào
ngân hàng và đây chính là mức giá thuê ổn định được đưa ra thì các nhà đầu tư có
thể tiến hành thực hiện kiểm tra tính pháp lí và tiến hành mua mà không cần đắn
đo.

Nếu người mua vẫn chưa yên tâm thì có thể định giá qua việc so sánh với những
loại hình bất động sản tương đồng khác ở trong cùng khu vực bất động sản cần
mua. Một số khu vực tập trung sẽ có giá trị tương đồng với nhau, nếu chọn lựa để
mua bất động sản ở một khu vực khác hay lựa chọn và tiến hành phân tích thêm
các yếu tố khác.

Định giá dựa trên kinh nghiệm của môi giới

Định giá dựa trên những kinh nghiệm tích lũy từ môi giới chuyên nghiệp lâu năm.
Một môi giới chuyên nghiệp tại một khu vực sẽ cập nhật, cung cấp cho nhà đầu tư
giá đất hàng năm một cách nhanh chóng, chính xác.

Định giá thông qua các ngân hàng

Hiện nay, quy trình thẩm định tài sản có liên quan đến bất động sản để cho vay của
ngân hàng đang được diễn ra khá chặt chẽ. Nếu trường hợp có được sự hỗ trợ này
từ phía các ngân hàng, người mua sẽ an tâm hơn về giá trị khu đất, bất động sản
mà mình để mắt tới. Tuy nhiên, quy trình này thường mất nhiều thời gian, có thể
khiến cho người mua vuột mất nhiều cơ hội mua bán có lợi hơn vì đưa ra những
quyết định chậm trễ. Các ngân hàng sẽ định giá bất động sản ở mức an toàn, vậy
nên giá thực tế có thể cao hơn từ 10-20%.

Định giá nhà đất thông qua ngân hàng

Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể tham khảo thêm các kết quả từ Ứng dụng định giá
bất động sản Landber được các kĩ sư công nghệ của Công ty CP Đầu tư Reway
Group phát triển. Với tính năng này của ứng dụng sẽ giúp người mua so sánh được
mức giá bất động sản quan tâm, tránh mua với mức giá chênh lệch quá nhiều so
với giá trị thực của bất động sản dựa trên việc thu thập về giá của các loại hình
tương đương ứng dụng sẽ đưa ra mức giá với sự sai sót ít nhất.

Xem thêm: Đặc điểm nhà ở không nên mua nếu không muốn chưa ở được một tháng đã muốn bán